Mājokļu pircēji arvien retāk ir gatavi pārmaksāt par liekiem kvadrātmetriem, taču joprojām augstu novērtē kvalitāti. Latvijas uzņēmums InCity Capital ir atradis savu nišu starp kompaktiem mājokļiem un pieprasītām vietām, padarot mūsdienīgu pilsētas nekustamo īpašumu pieejamāku vidusšķirai.
Septiņu gadu laikā uzņēmums no fee-development modeļa ir izaudzis par pilna cikla attīstītāju, palielinot projektu portfeli līdz 27 miljoniem eiro.
Uzņēmuma portfelī ir gandrīz 22 000 m² nekustamā īpašuma un vairāk nekā 300 dzīvokļu Rīgā un Jūrmalā. Pēdējo gadu laikā investīciju apjoms ir pieaudzis gandrīz desmitkārtīgi – no 2,8 miljoniem līdz gandrīz 27 miljoniem eiro. Galvenais uzsvars ir kvalitatīvu mājokļu radīšana augstvērtīgās, stratēģiski izdevīgās pilsētvides vietās, vienlaikus saglabājot pircējiem pieejamu iegādes budžetu un ilgtermiņa vērtības sajūtu. Nākamo četru gadu laikā uzņēmuma potenciālo projektu apjoms tiek vērtēts aptuveni 40 miljonu eiro apmērā.
Mihails Petrišins ir InCity Capital partneris un līdzdibinātājs. Pirms uzņēmuma izveides viņš daudzus gadus strādāja korporatīvajā sektorā, nodarbojoties ar finansēm un nekustamajiem īpašumiem gan Latvijā, gan ārvalstīs. Atgriezies Rīgā pirms aptuveni desmit gadiem, Mihails Petrišins pievērsās nekustamā īpašuma projektiem. Vēlāk kopā ar partneri Igoru Ziļbermanu viņš izveidoja InCity Capital – uzņēmumu, kas apvieno kompetenci finanšu, attīstības un projektu vadības jomā.
Pēc Mihaila Petrišina teiktā, uzņēmums jau sākotnēji izvēlējās koncentrēties uz vēsturisko ēku rekonstrukciju – tas bija dabisks virziens Rīgai ar tās bagāto arhitektūras mantojumu. Šobrīd InCity Capital attīsta projektus partnerības modelī, apvienojot nekustamā īpašuma, finanšu, projektu vadības un pārdošanas ekspertus.
Kompakts formāts lieku kvadrātmetru vietā
Latgales iela 261
Daudziem dzīvojamā nekustamā īpašuma pircējiem svarīgāks par kvadrātmetru skaitu ir kopējais pirkuma budžets un turpmākās uzturēšanas izmaksas. Tāpēc kompakti mājokļi vairs nav nišas produkts – tie kļūst par atbildi mainīgajām tirgus vajadzībām.
InCity Capital filozofijas pamatā ir saprātīgas pietiekamības princips. «Mūsu orientieris ir no cilvēkiem, caur cilvēkiem, priekš cilvēkiem. Gala pircējs ir Latvijas ģimenes un jaunie profesionāļi, kuri vēlas dzīvot komfortabli un mājīgi attīstītā pilsētvidē, taču meklē finansiāli pieejamu iegādes formātu,» norāda Mihails Petrišins.
Tieši uz šo loģiku balstījās InCity Capital, koncentrējoties uz projektiem ar nelielas platības dzīvokļiem un esošo ēku revitalizāciju.
Viens no pirmajiem šāda veida projektiem bija objekts Ķengaragā, Latgales ielā 261 – bijusī Kuzņecova porcelāna fabrikas kopmītne, kas tika pārvērsta par mūsdienīgu dzīvojamo kompleksu ar 65 dzīvokļiem. Projektā tika piedāvātas vienistabas studijas aptuveni 18 m² platībā un divistabu dzīvokļi aptuveni 25 m² platībā – formāts, kas tolaik Rīgā vēl tika uzskatīts par nestandarta risinājumu.
«Mēs piedāvājām alternatīvu: vecā dzīvojamā fonda vietā ar augstiem komunālajiem maksājumiem pircējs par to pašu summu varēja iegūt atjaunotu mājokli pilnībā renovētā ēkā ar zemākām uzturēšanas izmaksām,» atceras Mihails Petrišins.
Interese par projektu apliecināja, ka pieprasījums pēc kompaktiem un funkcionāliem mājokļiem Rīgā bija lielāks, nekā daudzi bija prognozējuši.
Vēsturiskā mantojuma rekonstrukcija
Blaumaņa iela 9
Rekonstrukcija InCity Capital darbībā kļuva par dabisku attīstības virzienu. Rīgā, kur ir bagāts vēsturiskais apbūves fonds un liels skaits nenovērtētu ēku pilsētas centrā, tas bija loģisks un perspektīvs ceļš. Viens no šādiem projektiem ir Benjamiņu mantinieku ģimenes īres nams Blaumaņa ielā 9. Šā projekta īstenošanai tika piesaistīts 7,5 miljonus eiro liels kredīts no AS Rietumu Banka.
«Tradicionāli pilsētas centrs tiek asociēts ar mājokļiem, kas lielākajai daļai cilvēku nav pieejami. Pat tad, ja cena par kvadrātmetru ir saprātīga, lielās platības automātiski padara īpašumu nepieejamu vidusšķiras pircējam,» skaidro Mihails Petrišins.
InCity Capital piedāvāja citu pieeju: saglabājot ēkas arhitektonisko vērtību, lielie dzīvokļi tika pārveidoti par kompaktākiem un funkcionālākiem mājokļiem. Uzņēmums nodrošināja pilnu tehnisko un juridisko procesa vadību, atjaunojot fasādi, jumtu, liftus un inženierkomunikācijas, kā arī, izstrādājot juridisko pamatu lielo dzīvokļu sadalīšanai mazākās vienībās. Daļa pircēju projektā iesaistījās jau agrīnā stadijā un paši veica iekšējo apdari, kā arī dzīvokļu fizisko un juridisko sadalīšanu.
«Šāda pieeja ļāva samazināt ieejas slieksni pircējiem un vienlaikus Latvijas tirgū pārbaudīt kolektīvās investēšanas modeli dzīvojamajā nekustamajā īpašumā. Dzīvokļi, kuru vērtība pēc renovācijas sasniedza aptuveni 2000 eiro par kvadrātmetru, projekta sākumā tika piedāvāti par aptuveni 1300 eiro par kvadrātmetru,» stāsta Mihails Petrišins.
Blaumaņa ielas 9 projekts kļuva par vienu no pirmajiem veiksmīgajiem piemēriem Latvijā, kur tika izmantota pūļa finansējuma (crowdfunding) pieeja un kolektīvās nekustamā īpašuma iegādes modelis. Gala investoriem tas nodrošināja aptuveni 20-25 % ieguldījumu atdevi (ROI).
Mājokļa koncepta optimizācija Jūrmalā
Dubultu prospekts 101
Projekts Jūras skati Dubultu prospektā 101 Jūrmalā ir vēl viens piemērs InCity Capital pieejai esošo ēku revitalizācijā. Bijusī sanatorija Liesma tika būvēta pēc vācu projekta, izmantojot sava laika progresīvus inženiertehniskos risinājumus, tostarp piekaramo fasāžu elementus. Tā ir nozīmīga ne tikai kā arhitektūras objekts, bet arī sava apjoma dēļ – šāda mēroga apbūves saskaņošana mūsdienu Jūrmalā saskaņā ar jaunajiem apbūves normatīviem nebūtu iespējama.
Projekts daļēji risina kvalitatīvu mājokļu trūkumu Jūrmalā gan vietējiem iedzīvotājiem, gan biznesa klases pircējiem.
Pēc Mihaila Petrišina teiktā, galvenā ideja nebija padarīt pašu atrašanās vietu lētāku, bet gan mainīt mājokļa formātu. Tas ļāva piedāvāt pieejamāku ieejas punktu piejūras nekustamā īpašuma segmentā, kas Jūrmalā tradicionāli saistās ar augstu iegādes budžetu.
Projekta īstenošanai InCity Capital piesaistīja 5,2 miljonu eiro finansējumu no Signet Bank. Investīcijas ļāva izveidot augstas kvalitātes infrastruktūru: viesnīcas līmeņa vestibilu, autostāvvietas, kas pilnībā nodrošina iedzīvotāju vajadzības, kā arī koplietošanas terasi desmitajā stāvā ar panorāmas skatu uz priežu mežu un Baltijas jūras piekrasti.
Jaunā urbānistika Skanstē
Hospitāļu iela 49
Pēdējos gados rekonstrukcijas segments ir kļuvis ievērojami konkurētspējīgāks. Tirgū ir ienākuši lielāki spēlētāji, pieaugušas iegādes izmaksas, un atšķirība starp rekonstrukcijas projektiem un jaunbūvēm investoru skatījumā pakāpeniski samazinās. Šādos apstākļos InCity Capital paplašināja savu biznesa modeli, līdzās rekonstrukcijai pievēršoties arī jaunas apbūves attīstībai. Vienlaikus nemainīgs palicis uzņēmuma pamatprincips – dziļa izpratne par klientu vajadzībām un koncentrēšanās uz rajoniem ar augstu attīstības potenciālu.
Viens no šādiem piemēriem ir projekts SkansteHof Hospitāļu ielā 49 – astoņu stāvu dzīvojamā ēka ar 33 energoefektīviem dzīvokļiem, kura atrodas uz robežas starp vēsturisko centru un Skanstes apkaimi. Šis rajons šobrīd piedzīvo vienu no nozīmīgākajām transformācijām Rīgā: bijušās industriālās teritorijas pakāpeniski kļūst par modernu daudzfunkcionālu pilsētvides kvartālu, kur līdzās pastāv dzīvojamā, biroju un sabiedriskā funkcija.
Pārdomātie un ergonomiskie plānojumi ļauj pircējiem iegūt vairāk funkcionālas dzīvojamās telpas noteikta budžeta ietvaros. InCity Capital uzsver, ka projektā SkansteHof trīsistabu dzīvokļa kopējā cena ir salīdzināma ar vidējo divistabu dzīvokļa cenu šajā pašā rajonā. Tas jaunajām ģimenēm dod iespēju iegūt papildu izolētu istabu, nepalielinot kredītsaistības un ikmēneša finanšu slogu. Dzīvokļus plānots nodot ekspluatācijā 2027. gadā.
Šā projekta īstenošanai tika piesaistīts 2,92 miljonus eiro liels kredīts no AS BluOr Bank.
Projekts tiek īstenots sadarbībā ar alternatīvo investīciju fondu Merito Partners. Arī Merito pārstāvji norāda, ka pieprasījums pēc kvalitatīviem, energoefektīviem mājokļiem ar pārdomātiem plānojumiem netālu no Rīgas centra joprojām būtiski pārsniedz piedāvājumu.
Vēsture kā arhitektūras sastāvdaļa
Vecrīga, Kaļķu iela 22
InCity Capital projekta vērtību nosaka ne tikai tā investīciju potenciāls, bet arī paša objekta unikālais raksturs. Ievērojama daļa ēku, ar kurām strādā uzņēmums, ir nozīmīga pilsētvides vēstures, arhitektūras un kultūras mantojuma sastāvdaļa. Tādēļ rekonstrukcija tiek uztverta ne tikai kā nekustamā īpašuma atjaunošanas process, bet arī kā iespēja saglabāt un mūsdienīgi interpretēt vēsturisko mantojumu, piešķirot tam jaunu nozīmi un funkcionalitāti mūsdienu pilsētā.
Viens no projektiem, kas šobrīd atrodas saskaņošanas stadijā, paredz vēsturiskas ēkas rekonstrukciju Vecrīgā. Dažādos laikos šajā ēkā atradās sieviešu modes salons, vieglās rūpniecības ražotne un vēlāk arī padomju laika iestādes. Atbilstoši projekta prasībām daļa fasādes un interjera arhitektūras elementu tiks saglabāta kā būtiska kultūrvēsturiskā mantojuma sastāvdaļa.
Pēc rekonstrukcijas ēkā plānots izveidot dzīvojamo namu ar 53 dzīvokļiem un servisa pārvaldības elementiem, kas balstīti uz Airbnb un Booking.com modeļiem. Projekts atspoguļo vēl vienu aktuālu nekustamā īpašuma tirgus tendenci – pieaugošo interesi par hibrīda tipa mājokļiem, kas apvieno tradicionāla dzīvokļa priekšrocības ar viesnīcu pakalpojumu elementiem. Vecrīgā, kur vēsturiskā vide organiski savienojas ar tūrisma un īstermiņa uzturēšanās pieprasījumu, šādi risinājumi var kļūt par vienu no nākamajiem tirgus attīstības virzieniem. To apliecina arī pieaugošā profesionālo investoru un fondu interese par šo Rīgas daļu.
Šā projekta īstenošanai tika piesaistīts trīs miljonus eiro liels kredīts no kādas Latvijas komercbankas.
InCity Capital stāsts ir par spēju saskatīt potenciālu tur, kur citi redz ierobežojumus – vēsturiskās ēkās, kompaktos plānojumos un pilsētas rajonos, kas atrodas pārmaiņu priekšvakarā. Uzņēmuma pieeja apvieno finanšu disciplīnu, cieņu pret arhitektūras mantojumu un izpratni par mūsdienu mājokļu pircēju vajadzībām, veidojot projektus, kas rada ilgtermiņa vērtību gan iedzīvotājiem, gan pilsētai kopumā.
