Pēdējo desmit gadu laikā Latvijas jauno mājokļu tirgus ir piedzīvojis dažādas pārmaiņas. Bonava Latvija, kas nostiprinājies kā lielākais jauno mājokļu attīstītājs, var lepoties ar būtiskiem sasniegumiem: esam īstenojuši 16 projektus, uzbūvējuši 56 dzīvojamās mājas un radījuši mājvietu teju 3000 ģimenēm, un šobrīd attīstības procesā ir vēl astoņi projekti. Šādu apjomu var pielīdzināt Siguldas izmēra pilsētas uzbūvēšanai. Tie nav tikai skaitļi, bet gan būtisks pienesums cilvēku ikdienā – pirmie mājokļi jaunām ģimenēm, drošāki pagalmi bērniem, energoefektīvākas mājas un jaunas apkaimes, kas turpina augt kopā ar iedzīvotājiem.
Aiz šiem sasniegumiem slēpjas viena no izaicinošākajām desmitgadēm nekustamo īpašumu nozares vēsturē, tomēr pieprasījums pēc kvalitatīvas dzīves vides nav pazudis pat vissarežģītākajos apstākļos. Cilvēki joprojām vēlas dzīvot drošā, energoefektīvā un mūsdienīgā mājoklī, un tieši tas ļauj uz nākotni skatīties ar piesardzīgu optimismu.
Visvairāk nozari ir ietekmējis karš Ukrainā un tam sekojošais energoresursu sadārdzinājums, kas atstāja jūtamus nospiedumus uz būvmateriālu cenām un nāca komplektā ar Eiropas Centrālās bankas procentu likmju kāpumu. Daudzus potenciālos pircējus tas nolika gaidīšanas režīmā, tirgum uz laiku iegrimstot stagnācijā. Savukārt Covid-19 laiks izgaismoja, cik ļoti ir mainījušās iedzīvotāju vajadzības: liela nozīme izrādījās mājokļa spējai pildīt dažādas funkcijas, un šis aspekts nav mazinājies arī šobrīd.
Lielākais jautājums, kas noteiks nākamo desmitgadi, ir mājokļu pieejamība. Strādājot pieejamu mājokļu segmentā, ikdienā redzam, ka realitāte bieži ir skarbāka nekā tas, ko lasām ekonomistu veidotajos pieejamības indeksos. 2018. gadā, kad uzsākām attīstīt projektu Dreiliņos, dzīvokļi maksāja tieši divreiz lētāk nekā šobrīd. Šis piemērs ļoti precīzi parāda, cik strauji mainījušies nosacījumi gan pircējiem, gan attīstītājiem. Turklāt sadārdzinājums nav tikai Latvijas jautājums, tas ir globāls izaicinājums: tikko ar daudzējādā ziņā mums krietni tālu priekšā esošās Vācijas kolēģiem apspriedām, ka plaisa starp tiem, kuri var atļauties iegādāties jaunu mājokli, un tiem, kuri to nespēj, tikai pieaug, un mājokļi lētāki nekļūst. Tāpēc mājokļu pieejamība vairs nav tikai nekustamo īpašumu nozares, bet arī demogrāfijas, darbaspēka, reģionālās konkurētspējas un Rīgas un Pierīgas nākotnes politikas jautājums. Tātad – ko ar to iesāksim?
Pēdējo gadu krīzes ir skaidri parādījušas, ka Latvijas iedzīvotāju spējām iegādāties jaunu mājokli ir griesti: brīdī, kad par sevi lika manīt procentu likmju pieaugums, strauji samazinājās pieprasījums pēc jauniem mājokļiem, taču vajadzība nekur nepazuda. Rezultātā cilvēki bija spiesti meklēt mājokli vecos padomjlaika namos, kuri nav ne kārtīgi uzturēti, ne renovēti. Līdz ar procentu likmju kritumu atdzīvojās arī jauno mājokļu tirgus.
Jauni cilvēki, kuri plāno ģimeni, vēlas investēt kvalitatīvā dzīves telpā. Par darbaspēku konkurē visa Eiropa un pasaule, jaunus, talantīgus cilvēkus aicina strādāt citur uz labākiem nosacījumiem. Ja Rīgā viņiem nepieder savs mājoklis, nav arī piesaistes un ir daudz vieglāk ļauties globālajiem kārdinājumiem. Tāpēc ir vērts diskutēt par mērķētu PVN samazinājumu jaunam mājoklim jaunajām ģimenēm. Ja parēķinām, ka 150 000 eiro vērtam dzīvoklim PVN daļa ir aptuveni 26 000 eiro, samazinot to uz pusi, jaunā ģimene varētu ietaupīt vairāk nekā 10 000 eiro, kas ir vērā ņemams ieguvums. Turklāt ieguvēja būtu arī valsts, jo no darījumiem otrreizējā tirgū tā nesaņem nekādu PVN, tikai zemesgrāmatas nodevu, kas ir 1,5 % no īpašuma vērtības.
Cilvēki vairs nepērk tikai dzīvokli, bet arī vidi un dzīves kvalitāti. Tāpēc cena vien vairs nav izšķirošais pieejamības kritērijs. Pircējus interesē labi izmantojamas, funkcionālas telpas un noliktavas; desmit gadu laikā pieejams mājoklis ir apaudzis ar ekstrām – saules paneļiem, rekuperācijas sistēmām un citiem ēku energoefektivitātes un apkārtējās vides drošības risinājumiem. Taču arī šie kvalitātes ieguvumi sadārdzina projektu. Turklāt attīstītājam nereti jābūvē ne tikai māja, bet arī iela, jāpārbūvē pieguļošā infrastruktūra un jārisina jautājumi, kas pēc būtības ir pilsētas attīstības uzdevumi. Tas viss, protams, iegulst mājokļa cenā un kļūst par šķērsli aktīvākai pieejamu mājokļu būvniecībai Latvijā.
Pieejamības jautājumu vēl vairāk saasina darbaspēka trūkums nozarē, jo arī šis faktors tiešā veidā ietekmē būvniecības izmaksas un gala cenu pircējam. Rīga vairs neaug, jo iekšējās migrācijas potenciālu esam izsmēluši. Lai darbaspēka trūkums vēl vairāk nesadārdzinātu jaunos mājokļus, īstermiņā jāspēj pragmatiski lemt arī par ārvalstu darbaspēka piesaisti būvniecībā. Labāk šo procesu saprātīgi pārvaldīt, nekā izlikties, ka problēma nepastāv. Protams, šai diskusijai jābūt datos balstītai un kontrolētai, jo mērķis nav aizstāt vietējo darbaspēku, bet nepieļaut, ka darbaspēka deficīts vēl vairāk sadārdzina mājokļus Latvijas iedzīvotājiem.
Tāpat visu tirgu ietekmēs mūsu spēja pielāgoties jaunajai realitātei, kas ir aktuāla visā Eiropā: sabiedrība noveco, un prasības pret mājokļu kvalitāti un funkcionalitāti mainīsies. Latvijas tirgus ir ļoti mazs. Ja Zviedrijā nav problēmu īstenot senioru māju projektu, Latvijā senioru slānis ar pietiekamiem līdzekļiem jauna mājokļa iegādei tikai sāk veidoties un lielākoties cilvēkiem šajā vecumā ir zemi ienākumi. Kāds mājoklis būs vajadzīgs novecojošai paaudzei, un vai sāks veidoties mājokļi, kas piemēroti vecāka gadagājuma cilvēkiem, – rādīs laiks. Vienlaikus katrs izaicinājums ir arī iespēja.
Nākamajos 10 gados galvenais jautājums būs, kā saglabāt mājokļu pieejamību laikā, kad aug būvniecības izmaksas, darbaspēka trūkums, zemes cenas un prasības pret ēku kvalitāti. Attīstītājiem būs jāspēj būvēt gudrāk un efektīvāk, bet valstij un pašvaldībām – mazināt birokrātiju un ātrāk risināt infrastruktūras jautājumus. Ja jauno mājokļu piedāvājums nepieaugs, pastāv risks, ka kvalitatīvs jauns mājoklis kļūs par arvien grūtāk sasniedzamu mērķi.
Vienlaikus pēdējo desmit gadu pieredze dod pamatu piesardzīgam optimismam. Nozare ir pieredzējusi vairākus satricinājumus, kurus pirms desmit gadiem būtu bijis pat grūti iedomāties, tomēr tā nav apstājusies. No attīstītāju skatpunkta šis periods ir pierādījums tam, ka arī sarežģītos apstākļos iespējams turpināt būvēt. Lai tas tā turpinātos arī nākotnē, mums visiem būs jāpieņem vēl gudrāki lēmumi, jāveicina efektīvāka sadarbība starp valsti, pašvaldībām un attīstītājiem, kā arī jānosaka ilgtermiņa redzējums par Rīgas, Pierīgas un Latvijas vispārējo attīstību. Ja to spēsim, nākamie desmit gadi var kļūt ne tikai par izaicinājumu, bet arī par iespēju radīt konkurētspējīgāku, pievilcīgāku un dzīvošanai piemērotāku Latviju.
Viedokļa autors: Mareks Kļaviņš, Bonava Latvija valdes priekšsēdētājs
