Spēkā stājušies grozījumi Dzīvokļu īpašuma likumā, kuri ievieš svarīgus jauninājumus daudzīvokļu māju juridiskajā strukturēšanā un kopīpašuma esošās daļas lietošanas kārtībā. Grozījumi tapuši pēc Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses iniciatīvas sadarbībā ar advokātu biroju Ellex Kļaviņš, Ekonomikas ministriju, Augstākas tiesas un Saeimas juridiskā biroja pārstāvjiem.
Grozījumi risinās divas būtiskas problēmas. Pirmā no tām ir, kā juridiski korekti izdalīt, pārdot un saglabāt dzīvokļu īpašnieku tiesības uz tādām lietām kā autostāvvietas, noliktavas, jumta terases un citas infrastruktūras. Un otrā – kā risināt iekškvartāla ceļu, sporta un rotaļu laukumu, zaļās teritorijas u.tml. kopīgu izmantošanu un apsaimniekošanu dzīvojamo māju kompleksos, kuri sastāv no vairākām mājām un zemes gabaliem. Izstrādājot grozījumus, tika ņemta vērā Vācijas pieredze.
Atsevišķā lietošanas tiesība
Tiek ieviests atsevišķās lietošanas tiesības jēdziens – dzīvokļa īpašniekam piederoša tiesība individuāli lietot noteiktu daļu no kopīpašuma. Klasiskākie piemēri ir pazemes vai virszemes autostāvvietas, noliktavas, priekšpagalmi pirmā stāva dzīvokļiem, jumta terases, palīgēkas pagalmā, tomēr šis saraksts nav izsmeļošs. Teorētiski atsevišķai lietošanai varēs nodalīt jebkuru kopīpašuma daļu, ja to var jēgpilni izmantot un tas netraucē citu dzīvokļu lietošanai. Piemēram, atsevišķai lietošanai nevarēs izdalīt kāpnes vai liftu, ja tie jāizmanto visiem īpašniekiem.
Līdz šim attīstītāji centās šādas tiesības nodrošināt pastāvošā likuma rāmī. Piemēram, pazemes autostāvvieta tika veidota kā atsevišķs dzīvokļa īpašums un izpārdota klasiskā “kopīpašumā” ar visiem tā trūkumiem. Turklāt, nereti pazemes stāvvietā atradās arī ēkas inženiersistēmas, atkritumu novietnes, velosipēdu novietnes, kuras piekrīt kopīgai lietošanai, bet juridiskās tiesības to darīt var būt apšaubāmas. Savukārt, autostāvvietas ēku pagalmos tika veidotas kā kopīpašuma lietošanas kārtības noteikšana, kura radīja jautājumus attiecībā uz šādu tiesību tālāku atsavināšanu un ilgtermiņa stabilitāti.
Jaunieviestā atsevišķās lietošanas tiesība būs nostiprināma zemesgrāmatā kā pie dzīvokļa īpašuma piederīga tiesība un to varēs atsavināt kopā ar dzīvokli vai atsevišķi, bet tikai cita dzīvokļa īpašniekam. Turpmāk arī pazemes autostāvvieta varēs tikt veidota kā mājas kopīpašuma daļa, bet atsevišķā lietošanā varēs izpārdot tikai konkrētās autostāvvietas vai noliktavas. Savukārt, koplietošanai paredzētās lietas, piemēram, velosipēdu novietne, viesu stāvvietas, apsaimniekotajam nepieciešamās telpas u.tml. saglabāsies kopīpašuma daļā.
Par atsevišķās lietošanas tiesības struktūras izveidošanu attīstītājam jāparūpējas, sadalot māju dzīvokļu īpašumos, pirms šo dzīvokļu izpārdošanas. Ja tas netiek izdarīts savlaicīgi, vēlāk būs nepieciešama visu īpašnieku piekrišana, un prakse liecina, ka to panākt ir teju neiespējami. Tādēl līdzšinējā kārtība turpmāk vairs nebūs piemērojama. Savukārt, dzīvokļu īpašnieki varēs prasīt līdzšinējā kārtībā noteiktās kopīpašuma lietošanas kārtības nostiprināšanu zemesgrāmatā atbilstoši atsevišķās lietošanas tiesības koncepcijai. To ir ieteicams darīt, piemēram, lai garantētu nepārprotamas tiesības attiecīgās stāvvietas atsavināt.
Kopīgā infrastruktūra
Ar kopīgās infrastruktūras koncepciju paredzēts risināt situācijas daudzdzīvokļu māju kompleksiem raksturīgas situācijas. Ierasti šādi kompleksi tiek būvēti kārtās un katra mājas atrodas uz atsevišķa zemes gabala. Tādējādi, iekšvartāla ceļi, zaļās teritorijas, rotaļu un sporta laukumi atrodas uz dažādiem zemes gabaliem, un citu zemes gabalu īpašniekiem nav juridisku tiesību tos lietot, nedz arī juridiska pienākuma piedalīties to uzturēšanā. Vienlaikus no funkcionālā viedokļa ir loģiski, ka visu iekškvartāla infrastruktūru izmanto visi iedzīvotāji. Īpaši problemātiskas ir situācijas, kad, visam kvartālam ir izveidots viens sporta laukums, viens rotaļu laukums vai viena ūdenstilpe, kas atrodas tikai uz viena zemes gabala. No vienas puses visi vēlas to lietot, bet no otras puses, uzturēšanas slogs gulstas tikai uz šī viena zemesgabala īpašniekiem.
Jaunais risinājums paredz iezīmēt noteiktu daļu no šādas iekškvartāla zemes un piešķirt tai kopīgās infrastruktūras statusu. Attiecīgi, visiem dzīvokļu īpašniekiem būs tiesības lietot kopīgo infrastruktūru tā, it kā viss kvartāls būtu to kopīpašums. Vienlaikus arī visiem dzīvokļu īpašniekiem būs pienākums segt kopīgās infrastruktūras apsaimniekošanas izdevumus. Ideālā situācijā rekomendējams visām kvartāla mājām iecelt vienu pārvaldnieku, bet, ja katrai mājai ir cits pārvaldnieks, tad katrs no tiem uztur kopīgās infrastruktūras daļu, kas atrodas tā pārvaldīšanā, un savstarpējos norēķinus par uzturēšanas izdevumiem pārvaldnieki kārto savā starpā. Tāpat kā par atsevišķās lietošanas tiesību, arī par kopīgās infrastruktūras izveidošanu attīstītājam jāparūpējas pirms dzīvokļu izpārdošanas.
